房地产深度调整的当下，万科一举一动都牵动着市场神经。而在经历了一个月多前的舆情风波后，万科一扫此前市场笼罩的悲观情绪，转眼成了被政策“礼遇”最多的房企。
5月30日，有外媒消息指，万科已与银行洽谈69亿美元(折合500亿元人民币)贷款事宜，并以近900亿元人民币资产抵押以融资贷款。「市界」就此联系万科方面人士，对方表示暂无回应。
如果说市面流传的500亿大单尚且扑朔迷离，那一周前的200亿贷款则是实实在在的。5月23日，万科收到招商银行等银行团贷的200亿”泼天富贵”，代价则是将手中万纬物流的全部股权质押了出去。
一个月前的万科股东大会现场，为摆脱眼下流动性困境，郁亮亲自披露了瘦身健体的 ” 一揽子方案 “。甚至连没来参会的王石，也在业绩会现场传出了其“主动放弃千万年薪”，以示与万科共度难关的决心。
万科积极求生的姿态，给资本市场注入了一针强心剂，也换来了金融机构和股东的信任。在宣布200亿银团贷款消息4天后，5月27日，万科深圳超总商办地块又以22.35亿成交价顺利转让，受让方则是大股东深圳地铁和深圳百硕迎海公司。
眼下，万科管理层正在打一场不能输的战役。时代变化带来的挑战，需要他们全力应对。如今，万科正在进行一轮密集的融资和经营模式调整，并且力度相当大，而这会让它成功走出风暴么?
01、掏出家底，换银行信任
最近一段时间，万科专门为融资问题成立了融资小组，总裁祝九胜深度参与其中，每天都开协调会。面对金融机构们提出的各类疑问，祝九胜不光要向他们解答疑虑，关键还要展示出诚意。
被房地产一连串坏账单吓坏后，银行开始对房企提出更多要求，希望增加资产抵押措施以控制风险。负责对公贷款业务的银行人士陈辉对「市界」表示，“当下房企如果没有抵押物想从银行贷款是很难的。”
万科也同样需要及时适应新融资模式。作为房地产行业的“好学生”，万科过往的融资模式中90%是信用债，很少涉及抵押物的问题。但在新的融资模式下，光靠信用贷款已经不灵了。
给予他们信心支撑的，便是万科数十年积累的庞大经营性资产。祝九胜表示，“过往几个月万科就资源问题、资产问题跟银行有很多交流。我们基本的结论是，万科的抵押品、资产和资源是相对充足的。”
谈判进展要比很多人想象得快。5月23日，万科宣布，已与招商银行等头部金融机构签订的一笔高达200亿元的大单，目前已到账100亿元，抵押物为万科旗下万纬物流股权，一举创下年内房地产单笔融资规模最大金额。
要知道，银行对地产融资向来要求严格，过往多年，只有头部央企才能享受到银团的大额贷款，对比之下，万科获得融资的支持力度明显变大了。而令许多人意外的是，此次肩负银团贷款牵头行的是一家股份制银行——招商银行。
万科和招商银行同起家于深圳，业务合作上往来不少。万科的大股东是深圳地铁集团，属于地方国资委控盘，招行的大股东则是招商局，属头部央企。2022年末时，招商银行还曾是万科排名第二的贷款行，对万科授信额度750亿。
不过，此一时彼一时。过去一年，房地产坏账给银行的压力还在持续攀升，银行放出去的每一笔地产贷款都得小心翼翼。「市界」梳理财报发现，2023年，招商银行10大贷款客户名单中只有一家房地产企业，比2022年少了2家。
陈辉对「市界」表示，“现在金融救市的风向兴起，很多国有大行都有了行动，作为股份制银行中的王牌，招商银行也需要承担起救助的角色。”不过，为了让金融机构放心，万科也拿出了压箱底的经营性物业资产——万纬物流，并将其持有的全部股权质押给了招商银行深圳分行。
招行看中的万纬物流，是万科集团多元化体系内不折不扣的一个香饽饽。早在2014年，郁亮喊出地产进入白银时代时，万科随之开始涉足物流地产。2015年，万科将之物流品牌独立出去，成立万纬物流。
如今，万纬物流综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模国内第一。正是这份优质的物流资产，给了招商银行很大的信心。陈辉说道，“即便未来这笔贷款真的成为不良，银行也能通过将质押股权进行拍卖，拿回一部分资金。”
除招商银行外，万科近期也密集获得了多家银行贷款，仅5月以来，就有包括邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行，累计对万科融资额已近百亿元。而细看这些融资，无一例外的都有股权质押作为贷款担保。
据媒体不完全统计，5月以来，万科已累计获得融资规模已超过300亿元。此外，万科还成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS。只不过，光靠超三百亿的银行贷款并不能完全解决万科的资金需求。
02、22亿卖总部，大股东接了
和银行协商贷款的另一边，万科同时也在紧锣密鼓地处理资产转让。
此前的股东大会上，郁亮明确提出，不光要未来两年削减付息债务 1000 亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。宣布这一目标8天后，万科将捂了6年多的“深超总”地块，摆到了货架席上。
万科深圳湾超级总部地块，是2017年12月19日万科以31.37亿元竞得的宝地，原计划建造成为万科深圳新总部大楼。但在万科遭遇前所未有的困难之际，“超级总部大厦”的梦想则显得有些奢侈了。
“断舍离”深超总地块，于万科而言并不容易。曾经，在深超总基地拥有一块地，是很多深圳大佬们的梦。这里每一块住宅用地都曾热销，人们还为它赐上了一个美名，“深圳未来的城市形象代言人”。
为了拿到深超总的入门票，万科也同样没少费功夫。据媒体报道称，早于2015年11月5日，郁亮就拜访了南山区委书记姜建军、区长王强等人，协商万科新总部在南山区的选址。
直到2017年12月19日，两宗深圳湾超总地块一同出售，万科这才有了入驻的机会。当日，万科以31.37亿元拿下T208-0053宗地。巧合的是，另一个相邻的地块T208-0054被恒大以55.52亿收入囊中，彼时两位巨头都还如日中天。
不过，房地产的一轮巨浪拍下来，恒大和万科最终也还是没做成邻居。于恒大而言，原本规划建筑高度400米的恒大总部，随着2021年9月份的公开暴雷就此停工，后于2022年被深圳安居建业集团收购。
万科对这块宝地也不缺设想。拿地之初，万科不仅对项目设计方案进行了两轮国际招标，甚至还引入美国PCPA建筑师事务所的“水晶体”方案。但现在，房地产行业的寒风，无差别地吹到了万科身上，“瘦身”成了不由己的必选项。
根据最新交易文件显示，该地块建设进度大部分依旧停留在地下结构和工程桩完成的阶段，项目北区甚至还有部分土方未开挖。另外，该地块属商业办公和酒店性质，自持比例高达70%，对建设和运营资金要求都高。
负责大宗资产交易的业内人士陈飞对「市界」表示，“以前意向收购的企业还会先调查一下项目，再决定买不买，现在是看都不看了，因为没有预算。更何况，22亿元的资金，对于任何一家企业都不是小数目。”
关键时刻，深圳地铁和深圳市南山区国资委下属企业——深圳百硕迎海公司，以22亿元的成交价联合竞得。算算账就知道，虽说万科的最初拿地价格是31.37亿元，但如果按融资及建安成本账面价值则为40.16亿元，此次交易对万科来说相当于是5.5折出售。
尽管是一项亏本买卖，但在遍地都在苦寻买家的收并购市场，能拿到现金流要比卖多卖少重要得多。而深圳地铁的这次接手，更是向外界传递的强烈信号：万科的身后有深铁，深铁背后则站着深圳国资委。
接下来，万科“卖卖卖”的动作必然不会停。根据郁亮的规划，万科今年将卖掉200亿的资产，“今年的目标是200亿，希望未来几年每年能卖200亿。”
03、200亿贷款只解得了“近渴”
一个月前的万科股东大会上，郁亮明确表示，万科会“坚定瘦身”，未来聚焦在“综合住区开发、物业管理和租赁住宅”三大主业业务，退出其它业务。
这意味着，之前万科转型布局的海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营业务等都将进入“断舍离”名单，而这些都是属于万科多元化探索数十年来积攒的资产。
方正证券研报指出，若万物云、印力、万纬物流等核心资产过去未被大量用于融资，则万科潜在融资空间能够为2024年内到期债券提供较为充足的偿还保障。
当下，靠着多家银行贷款和资产转让，万科多少能喘一口气。公开信息显示，仅2024年，万科就面临261亿元的债务偿还压力，其中五六月份就有两笔美元债到期，金额分别为14.5亿美元及6亿美元，折合人民币合约145亿元。
但银行贷款也只能解决一时危机。作为房地产龙头企业，万科的债务规模依旧十分庞大。截至2023年末，万科负债总额1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，而有息负债则以中长期负债为主。
从财报数据来看，截至2024年一季度，万科手上的货币资金仍有830.7亿元，对比去年末998.1亿元资金进一步降低。再加之，由于其中涉及到部分预售监管资金，实际可动用资金并不像账面看起来那么充裕。
拿什么应对此后的偿债高峰期?这同样也是万科管理层需要直面的难题。长远而言，万科经营企稳、负债真正得以缓解的根本，依旧离不开房地产市场的销售企稳，这也是评级机构对万科的担忧所在。
万科获得200亿银团贷款好消息的当日，惠誉宣布，将万科的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)从“BB+”下调至“BB-”。惠誉认为，“持续的销售恶化影响了万科的非银行融资渠道”。
单从销售数据来看，万科仍未摆脱行业下行的困境。数据显示，万科1-4月的权益总销售额504亿元，同比下降42.2%;4月合同销售208.9亿元，同比减少37.59%。
进入5月以来，房地产终于感受到了新政的温暖，各大城市陆续宣布了调低贷款利率、降低首付下限、放开限购等政策，地产股也跟着来了一波回光返照。
作为房地产全行业的信仰，万科A的市值也一度重新站回千亿。截至5月31日收盘，万科A最新市值为984亿。但相比股市，楼市起效的时间则要慢得多。
对于万科而言，行业普遍面临信心不足的当下，万科管理层仍然需要努力熬过漫长的修复期，等到买家情绪重新被调动起来的时刻，但时间要多久，没人说得清。
“相信在方方面面的支持下，我们自身的努力下，我们能够自强、自救，可能就有更多人来帮我们，我们就会做得越来越好。”祝九胜表示。
(文中陈辉、陈飞为化名)
作者 | 李 逗
编辑 | 孙春芳
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